Capital gains tax on real estate in Belgium: what is it?

Matteo Graceffa's picture
Matteo Graceffa
|
23 August 2023

Gids meerwaardebelasting op vastgoed in België: Alles begrijpen!

Wat betekent een meerwaardebelasting bij verkoop?

Dit is de belasting die u betaalt over de winst die u maakt op de verkoop van een onroerend goed.

De kosten die makelaars in rekening brengen voor hun vastgoeddiensten worden niet beschouwd als deel van de winst uit de verkoop.

Meerwaarden kunnen zowel op een gebouw, zoals een huis, als op grond belast worden.

Om de specifieke kenmerken van deze belasting beter te begrijpen, kunt u bronnen raadplegen zoals de website van de Belgische Federale Overheidsdienst Financiën.

In welke situaties kan ik meerwaardebelasting verwachten?

  • Wanneer u een eigendom of grond verkoopt binnen vijf jaar na aankoop.
  • Wanneer u grond verkoopt binnen acht jaar na aankoop.

Algemene uitzonderingen:

  • Als u minstens 12 maanden gedomicilieerd bent
  • Bij de verkoop van een erfenis

Hoe wordt meerwaardebelasting berekend?

Om de vermogenswinstbelasting te berekenen, trekt u gewoon de netto aankoopprijs af van de netto verkoopprijs.

Hoe berekent u dit?

De berekening is de verkoopprijs min de aankoopprijs.

Werkelijke verkoopprijs: dit is de prijs die verkregen wordt op het moment van de verkoop, verminderd met de kosten. De verkoopkosten omvatten makelaarskosten, advertentiekosten, enz.

Werkelijke aankoopprijs: dit is de prijs waarvoor het onroerend goed is gekocht, plus een vast tarief van 25% van de aankoopprijs (tenzij u kunt bewijzen dat deze hoger is).

Nog eens 5% wordt toegevoegd voor elk volledig jaar sinds de aankoop. Dit komt neer op een maximum van 4 jaar.

Er wordt ook rekening gehouden met de kosten van renovaties die zijn uitgevoerd door een geregistreerde aannemer.

In dit artikel van Habitos kan u meer uitleg terugvinden over de berekening.

Belasting op meerwaarde van onroerend goed (België) : Veelgestelde vragen

Moet ik altijd meerwaardebelasting betalen als ik mijn woning verkoop binnen de vijf jaar?

Als u van plan bent om uw gebouw vijf jaar na aankoop op de markt te zetten, dan zal u een tarief van 16,5% (plus eventuele gemeentebelasting) op de winst moeten betalen.

MAAR als het gaat over een woning waar u gedomicilieerd stond en u die verkoopt binnen 5 jaar na het aangekocht te hebben, dan hoeft u geen belastingen op de meerwaarde te betalen.

Dit heeft wel zijn voorwaarden. Zie meer info hieronder.

Wanneer moet ik geen meerwaardebelasting betalen voor een woning waar ik gedomicilieerd stond?

Is het een woning waar u gedomicilieerd staat? Dan hoef u geen belasting te betalen op de winst. Dit is op voorwaarde dat u minstens 12 maanden voor de verkoop woont in de woning.

Zo vermijdt men dat iemand snel even intrek neemt in een onroerend goed om die daarna zo snel mogelijk te verkopen. Dus zelfs als een woning 6 maanden leegstaat moet men een belasting op de meerwaarde betalen.

De regel is minstens 12 maanden, 18 maanden is de aanbevolen periode.

Zie Notaris.be voor meer informatie.

Hoe verschilt de meerwaardebelasting tussen onbebouwd en bebouwd onroerend goed?

De belasting op meerwaarden betreft onbebouwde goederen.

Met onbebouwde (onroerende) goederen bedoelen we alle soorten percelen grond. Met andere woorden bouwgronden en landbouwgronden.

Als een gebouw op een grond minder dan 30% waard is van de hele verkoopwaarde (dus de waarde van het gebouw + de grond), telt dit ook als onbebouwd onroerend goed.

Dus onder onbebouwde onroerende goederen telt:

  • Bouwterrein of perceel grond
  • Landbouwterrein of weides
  • Grond + gebouw dat minder dan 30% van het geheel waard is

Als u uw grond verkoopt binnen de 5 jaar na aankoop, bedraagt het tarief van de belasting maar liefst 33% op de meerwaarde.

Gronden verkopen binnen de 8 jaar zorgt voor een meerwaardebelasting van 16,5% (plus nog gemeentebelasting natuurlijk). De Algemene Administratie van de Fiscaliteit (FOD Financiën van België) geeft uitgebreide informatie over de verschillende categorieën onroerend goed, waaronder gebouwd en ongebouwd onroerend goed.

Wordt ik belast op mijn tweede woning als ik verkoop binnen de 5 jaar?

Heeft u een tweede gezinswoning, een vakantie woning aan de kust of een gebouw dat u verhuurt? Indien u binnen de vijf jaar aankoop zo'n vastgoed te koop zet, dan moet u op deze winst de meerwaardebelasting betalen (bovenop de gemeentebelasting).

Moet ik meerwaardebelasting betalen op de verkoop van een nieuwbouw-woning?

Als het gaat om een nieuwbouw woning, gelden over het algemeen nog steeds dezelfde regels. Het grote verschil tussen een nieuwbouw-woning een gewone woning is dat er voor de termijn wordt gezien naar de datum van de verhuring of inname van de woning in plaats van de aankoopdatum.

Wilt u de huidige waarde van uw huis weten? Onze schattingstool kan u daarbij verder helpen.

Wat is de meerwaardebelasting bij de schenking van een woning of ander vastgoed?

Ook verkregen woningen en grond via een schenkingsakte worden belast op meerwaarde ! Dit wel op voorwaarde dat de verkoop binnen de drie jaar na de schenking gebeurd, en als de schenker het onroerend goed zelf minder dan 8 jaar geleden heeft gekocht.

Voor bebouwde onroerende goederen (dus gebouwen zoals een woning, of vastgoed met grond etc. verkregen van de schenker) wordt er een tarief van 16,5% gevraagd.

Een geschonken grond ontsnapt ook niet aan de meerwaardebelasting. Deze wordt dan belast voor zo'n 33,33%.

De waarde van het vastgoed in de schenkingsakte wordt hiervoor gebruikt als referentiepunt!

In ons artikel "Erfenis huis ouders" vindt u advies over de stappen die u moet nemen bij een erfenis.

Is er een meerwaardebelasting bij een erfenis?

Dit is niet het geval bij de verkoop van erfenis-vastgoed.

WEL is er een bijkomende erfbelasting binnen de 2 jaar na het overlijden, indien het vastgoed verkocht wordt voor een hogere waarde dan hetgeen in de aangifte nalatenschap staat.

Wordt ik belast als vennoot van een eigendom?

Als deel van een geregistreerd vennootschap moet u nog steeds de meerwaardebelastingen bij de verkoop van uw vastgoed betalen.

In dit geval is het zo'n 33% (hierbij komt nog de gemeentebelasting). U ontbinden kan de verkoopkosten wel verlichten als u het vastgoed overbrengt als privé.

U kunt ook uw aandelen verkopen in plaats van uw eigendom, waardoor u extra kosten bespaart.

In dit artikel van KBC kan u meer details terugvinden.

Kort samengevat:

Inzicht in de meerwaardebelasting is cruciaal voor het optimaliseren van uw investeringen en het vermijden van ongemakken bij het doorverkopen van een woning.

De regels verschillen naargelang het type eigendom (gebouwd of ongebouwd), de periode dat u het bezit en uw verblijfsstatus.

U moet ook rekening houden met uitzonderingen, zoals de verkoop van een erfenis of een woning waar u eerder woonde.

Valt uw vraag over een woning niet in deze lijst? Neem contact met ons op, ons team staat klaar om u te helpen! Stel uw vraag telefonisch op 02 586 05 66 of per e-mail op info@belgiumimmo.be.