Divorce: Vente immobilière sous les 3 ans

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Matteo Graceffa
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23 August 2023

Vendre sa maison dans les 3 ans pour cause de divorce

Pour que les deux parties soient sur la même longueur d'onde pendant cette partie de la procédure, il est important de se mettre d'accord sur les projets.

Souhaitez-vous racheter les parts de votre partenaire afin de devenir le seul propriétaire du bien ou votre partenaire continuera-t-il à y vivre ? L'idée de conserver l'indivision est peut-être aussi envisageable et vous pouvez continuer à posséder le bien ensemble. Vous envisagez de vendre le bien ? Dans ce cas, il est utile de savoir qu'aucun droit d'enregistrement n'est perçu pour certaines maisons vendues dans un délai de trois ans à la suite d'un divorce.

Avant de prendre une décision, il est utile de connaître la valeur actuelle du bien. Vous pourrez ainsi en tenir compte dans le calcul de la taxe de misère, par exemple.

D'abord divorcer, vendre ou maintenir l'indivision ?

Comment prendre la meilleure décision ? Divorcer d'abord ou vendre la maison d'abord ?

Peu importe : vous pouvez mettre en vente votre maison ou votre appartement avant, pendant ou après le divorce.

Mais chaque décision doit faire l'objet d'un accord avec l'ex-partenaire, car le consentement à la vente doit être donné par les deux parties.

Ou garder le bien indivis ?

L'indivision : le partenaire paie un loyer mensuel pour sa part, il reste responsable de l'entretien, des impôts et de l'hypothèque. L'indivision est légale pour une durée maximale de 5 ans.

Si vous convenez d'ajuster la période de partage par le biais d'une modalité de notification, vous n'êtes pas lié par certaines périodes maximales.

Cela signifie que vous et votre ex-partenaire restez copropriétaires de la maison ou de l'appartement.

Tous les frais courants liés à la maison devront être supportés par chaque moitié, quelle que soit la personne qui emménage. Ces coûts comprennent l'entretien, les taxes et le prêt hypothécaire. Si la maison reste indivise, le prêt hypothécaire restera également indivis et les deux parties en seront responsables.

Toutes les charges (gaz, eau, électricité, téléphone, etc.) doivent être payées par l'occupant.

Vente de la maison dans les 3 ans à la suite d'un divorce, qu'en est-il du prêt hypothécaire ?

L'encours du crédit hypothécaire en cas de rachat

L'acheteur qui rachète le partenaire pour continuer à vivre dans la maison reprend le prêt. La banque devra alors vérifier si le repreneur dispose des fonds suffisants pour reprendre et rembourser le prêt immobilier.

Si la banque donne son accord, le partenaire racheté devra demander à la banque de ne plus être responsable du remboursement.

Vendre le crédit hypothécaire en cours avec la maison

Si vous ne voulez pas avoir de frais supplémentaires, il est préférable de vendre le bien immobilier au lieu de racheter votre partenaire. Le coût du prêt sera alors déduit du produit de la vente (même en cas de sous-évaluation). Ensuite, les partenaires récupèrent leur contribution à la maison et chacun reçoit sa part de l'accord de vente (après déduction des frais supplémentaires). Voir l'aperçu des frais ci-dessous.

Partage du logement en cas de divorce et récupération de l'apport personnel

Calcul de la somme de rachat de l'ex-partenaire

Le montant du rachat est calculé en fonction de la valeur actuelle du bien immobilier. Une estimation doit donc être faite pour tenir compte des éventuelles rénovations et des hausses du marché immobilier. Vous pouvez essayer au préalable notre outil d'estimation pour vous faire une idée de la valeur de vente actuelle.

Lors d'un rachat, il y a d'autres coûts que le coût de la partie que vous rachetez. Comme nous l'avons déjà mentionné, vous reprenez alors le prêt hypothécaire et les ajustements des conditions du prêt et de l'acte de vente peuvent également coûter une somme supplémentaire.

En plus des droits d'enregistrement, il y a aussi la taxe de partage (également appelée taxe de misère).

Ainsi, si vous et votre ex-partenaire viviez légalement ensemble, vous recevrez cette taxe supplémentaire de 1 % de la valeur de la vente.

Voir notre article: Calcul rachat de votre part de la maison après une séparation.

Vendre après un divorce

Le notaire enregistre tous les accords concernant la vente dans un acte de règlement. Plus tard, il se chargera de l'acte définitif, qui conclut le divorce comme la répartition de la maison.

La plus-value sur la vente de la maison est répartie au prorata de la propriété. Par exemple, si vous possédez 60 % du bien, vous recevrez ce pourcentage de la plus-value et votre partenaire 40 %.

Calcul :

Produit de la vente - prêt = Produit de la vente

Ci-après :

Produit de la vente - remboursement chaque apport propre : les 2 partenaires = produit propre de la vente


Voir notre blog "Frais de vente immobilière: comprendre l'essentiel".

Si vous achetez immédiatement une nouvelle habitation et demandez un prêt complémentaire, vous êtes toutefois tenu d'investir votre part de la plus-value dans le nouveau bien. Vous pouvez ainsi bénéficier d'une déduction des intérêts hypothécaires.

Une exception pour les droits d'enregistrement :

Si vous avez acheté le bien ensemble en tant que "petite description", aucun droit d'enregistrement résiduel n'est perçu pour autant qu'il soit vendu dans les 3 ans qui suivent le divorce.

Voir cet article de Livios.be pour plus d'informations sur les petits et grands frais d'acte.

Comment déterminer la valeur de vente ?

Lors d'un divorce, il est nécessaire d'indiquer également le prix de vente dans un acte de transaction. Dans ce cas, si vous n'êtes pas marié et que vous voulez vendre parce que vous vous séparez, ce n'est pas nécessaire. Vous pouvez alors convenir librement du prix demandé avec votre ex-partenaire. Celui-ci doit toutefois être repris dans l'acte notarié.

Pour vous faire une idée de la valeur du bien, vous pouvez utiliser notre outil d'évaluation en ligne.

Vous pouvez également essayer d'autres outils d'évaluation numérique via:

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