Taxation plus value immobilière Belgique: de quoi s'agit-il ?

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Matteo Graceffa
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23 August 2023
Taxation plus value immobilière Belgique

Guide taxation plus-value immobilière en Belgique : Tout comprendre !

Que signifie l'impôt sur les plus-values de cession ?

Il s'agit de l'impôt que vous payez sur le bénéfice obtenu lors de la vente d'un bien immobilier.

Les frais facturés par les agents immobiliers pour leurs services immobiliers ne sont pas considérés comme faisant partie du bénéfice de la vente.

Une plus-value peut être imposée aussi bien sur un bâtiment, tel qu'une maison, que sur un terrain.

Pour mieux comprendre les spécificités de cette taxe, vous pouvez consulter des sources telles que le site du Service Public Fédéral Finances de Belgique.

Dans quelles situations dois-je m'attendre à un impôt sur les plus-values ?

  • Lorsque vous vendez un bien immobilier ou un terrain dans les cinq ans suivant l'achat.
  • Lorsque vous vendez un terrain dans les huit ans suivant l'achat.

Exceptions générales :

  • Si vous avez été domicilié pendant au moins 12 mois
  • Lors de la vente d'un héritage

Comment calculer l'impôt sur les plus-values ?

Pour calculer l'impôt sur les plus-values, il vous suffit simplement de soustraire le prix d'achat net du prix de vente net.

Comment faire le calcul:

Le calcul correspond au prix de vente moins le prix d'achat.

Il faut toutefois tenir compte des facteurs suivants:

Prix de vente réel: il s'agit du prix obtenu au moment de la vente, moins les frais. Les frais de vente comprennent les honoraires de l'agent immobilier, les frais de publicité, etc.

Prix d'achat réel: il s'agit du prix auquel il a été acheté, majoré d'un taux forfaitaire de 25 % du prix d'achat (sauf si vous pouvez prouver qu'il est plus élevé).

À cela s'ajoutent 5 % supplémentaires pour chaque année complète écoulée depuis l'achat. Cela représente un maximum de 4 ans.

Le coût des rénovations réalisées par un entrepreneur enregistré est également pris en compte.

Cet article d'Habitos explique le calcul plus en détail.

Taxation plus-value immobilière (Belgique) : Questions fréquemment posées

Dois-je toujours payer l'impôt sur les plus-values si je vends mon bien dans les cinq ans ?

Si vous envisagez de mettre votre bien sur le marché cinq ans après l'avoir acheté, vous devrez payer un taux de 16,5 % (plus l'éventuelle taxe d'habitation) sur les bénéfices.

MAIS s'il s'agit d'un bien où vous étiez domicilié et que vous le vendez dans les cinq ans suivant son achat, vous ne devrez pas payer d'impôt sur les plus-values.

Il y a toutefois des conditions à respecter. Voir plus d'informations ci-dessous.

Quand suis-je dispensé de payer l'impôt sur les plus-values d'un bien immobilier dans lequel j'habitais ?

S'agit-il d'un bien sur lequel vous étiez domicilié ? Dans ce cas, vous ne devez pas payer d'impôt sur les plus-values. Il faut pour cela que vous ayez habité le bien pendant au moins 12 mois avant la vente.

Cela permet d'éviter que quelqu'un emménage rapidement dans un bien et le vende dès que possible. Ainsi, même si un bien est inoccupé pendant 6 mois, vous devez payer l'impôt sur les plus-values.

La règle est d'au moins 12 mois, la période recommandée étant de 18 mois.

Pour plus d'informations, vous pouvez consulter Notaire.be.

Quelle différence entre une propriété bâtie et une propriété non bâtie ?

L'impôt sur les plus-values concerne les biens non bâtis.

Par "biens immobiliers" non bâtis, on entend tous les types de terrains. C'est-à-dire les terrains à bâtir et les terrains agricoles.

Si une construction sur un terrain vaut moins de 30 % de la valeur totale de la vente (c'est-à-dire la valeur de la construction + celle du terrain), elle est également considérée comme une propriété non bâti.

Les biens immobiliers non bâtis sont donc pris en compte :

  • Les terrains à bâtir ou les parcelles de terrain
  • Les terres agricoles ou les pâturages
  • Terrain + bâtiment d'une valeur inférieure à 30 % de l'ensemble

Si vous vendez votre terrain dans les 5 ans suivant l'achat, le taux d'imposition peut atteindre 33 % sur la plus-value.

La vente d'un terrain dans les 8 ans entraîne un taux d'imposition de la plus-value de 16,5 % (plus la taxe d'habitation bien sûr). L'administration générale de la Fiscalité (SPF Finances de Belgique) offre des informations complètes sur les différentes catégories de biens, y compris les biens bâtis et non bâtis.

Serai-je taxé sur ma seconde propriété si je la vends dans les 5 ans ?

Vous avez une résidence secondaire, une maison de vacances sur la côte ou un immeuble que vous louez ? Si vous mettez ce bien en vente dans les cinq ans suivant son achat, vous devrez payer l'impôt sur les plus-values (en plus de la taxation d'habitation) sur ces gains.

Dois-je payer un impôt sur les plus-values lors de la vente d'un logement neuf ?

En ce qui concerne les logements neufs, les mêmes règles s'appliquent généralement. La grande différence entre une maison neuve et une maison ordinaire est que la date de mise en location ou de prise de possession de la maison est prise en compte pour la durée plutôt que la date d'achat.

Vous souhaitez connaitre la valeur actuelle de votre maison? Notre outil d'estimation peut vous aider à aller plus loin.

Que ce passe-il en cas de donation d'une maison ou d'une autre propriété ?

Les biens immobiliers et les terrains acquis par le biais d'un acte de donation sont également taxés sur les plus-values ! A condition que la vente ait lieu dans les trois ans suivant la donation, et que le donateur ait lui-même acheté la propriété il y a moins de huit ans.

Les biens immobiliers bâtis (c'est-à-dire les bâtiments tels qu'une maison, ou les biens immobiliers avec terrain, etc. obtenus du donateur) sont soumis à un taux de 16,5 %.

Un terrain donné n'échappe pas non plus à l'impôt sur la plus-value. Il est alors taxé à environ 33,33 %.

La valeur du bien dans l'acte de donation sert de référence à cet égard !

Notre article "Hériter du foyer parental" vous conseil sur les démarches à suivre lors d'un héritage.

Y a-t-il un impôt sur la plus-value lors d'un héritage ?

Il n'y en a pas lors de la vente d'un bien hérité.

Attention, il existe un droit de succession supplémentaire dans les deux ans suivant le décès, si le bien est vendu pour une valeur supérieure à celle mentionnée dans la déclaration de succession.

Suis-je soumis à des taxes en tant qu'associé immobilier?

En tant que membre d'un partenariat enregistré, vous devez toujours payer une taxe sur la plus-value lors de la vente de votre propriété.

Dans ce cas, il est d'environ 33 % (auquel s'ajoute la taxe communale). La dissolution peut toutefois alléger les frais de vente si vous transférez le bien en tant que bien privé.

Vous pouvez également vendre vos actions au lieu de votre propriété, ce qui vous évitera de devoir supporter des frais supplémentaires.

Vous trouverez plus de détails dans cette rubrique de KBC.

En résumé:

Il est crucial de comprendre les taxes sur la plus-value afin d'optimiser ses investissements et d'éviter les désagréments lors de la revente d'un bien.

La réglementation diffère en fonction du type de bien (bâti ou non), du délai de détention et de votre statut résidentiel.

Il est également nécessaire de considérer des exceptions, telles que la vente d'un héritage ou d'un bien où vous résidiez auparavant.

Votre question concernant un bien immobilier ne figure pas dans cette liste ? Contactez-nous, notre équipe est prête à vous aider! Posez votre question par téléphone au 02 586 05 66 ou par e-mail à info@belgiumimmo.be.