Vous voulez vendre votre maison: que faire?

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Matteo Graceffa
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23 August 2023

Vendre votre bien et entrer rapidement en contact avec des acheteurs potentiels ? Lisez ci-dessous pour en savoir plus !

Vendre une maison ou un appartement, ça se prépare. Lors de la vente, la première impression est primordiale. C'est ainsi que vous attirerez le plus grand nombre possible d'acheteurs potentiels. Préparer une vente ça signifie concrètement :

  • Déterminer le bon prix de vente (en comparant les rapports d'évaluation, par exemple).
  • Se faire une idée précise des coûts (certificats, impôt éventuel sur les plus-values, etc.)
  • Préparer les documents nécessaires (par exemple, le certificat de performance énergétique, le registre foncier).
  • Demander éventuellement l'aide d'un professionnel (agent immobilier ou notaire).
  • Se préparer à recevoir des acheteurs potentiels (par exemple, journée portes ouvertes).

Comment déterminer le prix de vente de mon bien ?

Pour mettre votre bien sur le marché, vous avez besoin d'un prix approprié. Pour trouver le bon prix de vente, il est important de comparer des estimations provenant de différentes sources.

Vous pouvez déjà commencer par une estimation en ligne pour vous faire une idée de la valeur.

Pour ce faire, il existe déjà des outils que vous pouvez utiliser :

Ensuite, vous pouvez prendre rendez-vous avec un professionnel qui pourra procéder à une évaluation sur place. Aussi pratique que soit une évaluation numérique, elle ne sera jamais la même après avoir vu votre intérieur, le quartier, l'état, etc. Pour ce faire, vous pouvez faire appel à un évaluateur agréé ou à un agent immobilier.

Un agent immobilier se rendra sur place pour une évaluation gratuite et sans engagement. En effet, cela lui permet de se présenter et d'élargir son réseau. Consultez notre comparateur d'agents immobiliers pour trouver un bureau recommandé dans votre région.

Le prix moyen d'un évaluateur assermenté est de 200€ à 450€. Vous pouvez toujours nous contacter si vous êtes à la recherche d'un évaluateur. Vous pourrez alors entrer en contact avec le meilleur de notre réseau par notre intermédiaire et sans engagement.

La manière dont chaque évaluateur agréé ou agent immobilier détermine la valeur diffère. Un évaluateur adopte une approche objective pour calculer la valeur de votre maison. Un agent immobilier tient compte du marché immobilier actuel. Il examine ensuite le prix auquel il peut vendre la maison d'après son expérience.

De quels documents ai-je besoin lors de la vente d'une maison ou d'un appartement ?

En tant que vendeur, vous devez disposer de certaines attestations et de certains documents lors de la vente de votre bien immobilier.

Vous trouverez ci-dessous un aperçu des documents nécessaires :

  • Permis d'urbanisme: à demander a la commune. Retrouvez les différentes étapes selon votre région sur Belgium.be
  • Certificat/Attestation du sol: Informations sur Notaire.be pour Bruxelles et la Wallonie. Pour la Flandre, à demander à l'OVAM.
  • Certificat de performance énergétique (EPC/CPE): vous pouvez le tester sur le site web du gouvernement.
  • Documents cadastraux: ils peuvent être demandés numériquement au Service public fédéral Finances.
  • Titre de propriété: le bureau de la sécurité juridique peut vous délivrer une attestation prouvant que vous êtes le propriétaire, c'est-à-dire que vous trouverez cette information dans votre acte de vente ou de donation.
  • Contrôle électrique (AREI): sur Economie.fgov.be, vous trouverez des informations sur les personnes qui peuvent vous aider dans votre région.
  • Certificat de conformité pour les citernes à mazout: Vous trouverez plus d'explications sur Certinergie.be
  • Vulnérabilité aux inondations: vous trouverez de plus amples informations sur le site integraalwaterbeleid.be.
  • Certificat d'amiante: vous pouvez vous adresser à l'OVAM à ce propos (obligatoire en Flandre).

Vous trouverez plus d'informations sur le prix des certificats en consultant notre article: "Frais de vente immobilière: comprendre l'essentiel".

Qui peut vous aider à vendre votre maison ou votre appartement ?

Vendre soi-même sa maison

L'avantage de vendre soi-même est que l'on ne doit pas payer de commission à un tiers puisque l'on prendre les choses en main soi-même. Toutefois, il faut savoir que la mise en vente d'un bien immobilier peut nécessiter beaucoup de travail. Cela est principalement dû à la masse de documents et aux démarches administratives que vous devez effectuer. Vous disposerez également d'un réseau plus restreint qu'un professionnel de l'immobilier. Ce que vous pouvez faire, c'est vendre votre maison publiquement. Il existe aujourd'hui de nombreux sites à cet effet, comme Biddit, où vous pouvez mettre votre bien en vente et où les gens peuvent vous faire une offre. Le suivi des candidats à l'achat peut également prendre beaucoup de temps, or il s'agit d'une partie importante du processus de vente.

Vendre sa maison avec un agent immobilier

Le grand avantage d'un agent immobilier est qu'il prend en charge la partie intensive de la vente.

Il s'occupe de la documentation, recherche de potentiels acheteurs dans son réseau ou en trouve de nouveaux en plaçant des annonces et en assurant le suivi des parties intéressées, etc. Il peut également assurer la promotion autour de la vente de votre bien : il ne faut pas sous-estimer l’efficacité des affiches et les panneaux de vente qui communiquent votre offre.

L'agent immobilier peut également vous aider à positionner votre bien sur le marché. Avec son expérience, il sait quelle est la meilleure approche pour vendre un bien comme le vôtre. La commission moyenne se situe entre 1 % et 3,5 %, en fonction du type de bien et de la personne avec laquelle vous travaillez.

La plupart des agences immobilières travaillent selon la règle "no win = no pay". Cela signifie que vous n'avez rien à débourser si vous ne parvenez pas à vendre le bien dans les délais prévus par le partenariat. Toutefois, il peut y avoir des exceptions, c'est pourquoi nous recommandons toujours d’effectuer un tour d’horizon des agences immobilières régionales. Ces rencontres sont toujours sans engagement et vous permettent de comparer les propositions de chacune, et voir ainsi celle dont les conditions vous conviennent le mieux. Notre outil de comparaison des agences immobilières peut vous aider à cet égard.

Vendre sa maison par l'intermédiaire d'un notaire

Le notaire peut vous aider en s'occupant de l'administratif et en rédigeant le contrat de vente. Il s'agit d'un service moins commercial, mais qui peut vous aider à vendre en mettant votre bien en vente publique, par exemple par l'intermédiaire de Biddit.

Quelle est la situation autour de la vente ?

Plusieurs aspects peuvent influer sur la vente. Pour que tout se passe bien, il est préférable de s'informer à l'avance.

La vente de la maison ou du terrain intervient-elle 5 ans après l'achat ? Dans ce cas, il est très probable que l'impôt sur les plus-values s'applique. Même s'il s'agit d'un don que vous vendez dans les 5 ans. Voir notre blog sur les conditions et les taux d'imposition des plus-values : L'impôt sur les plus-values immobilières : de quoi s'agit-il et quand s'applique-t-il ?

S'agit-il d'un héritage ? Dans ce cas, il y a un droit de succession supplémentaire. Voir les conditions sur Notaire.be.

S'agit-il sinon de racheter les parts d’ un ancien partenaire ? Dans ce cas, un taux réduit peut s'appliquer. Dans ce blog, nous expliquons comment calculer la valeur de rachat et plus encore : Calcul rachat de votre part de la maison après une séparation

Quels sont les frais liés à la vente d'une maison ou d'un appartement ?

Les frais pour le vendeur comprennent :

  • la commission d'un éventuel agent immobilier
  • le coût de la documentation et des tâches administratives (voir liste ci-dessous)
  • le coût d'un prêt hypothécaire existant

Pour plus de détails, consultez notre blog : Quels sont les frais liés à la vente d'une maison ou d'un appartement ?

Coût moyen des documents et certificats

  • Permis d'urbanisme: environ 75€
  • Certificat de sol (de l'OVAM): 55€ ou 222€, cliquez ici pour plus d'informations sur leur site web
  • Certificat de performance énergétique (CPE): coût moyen (selon le type de bien) entre 300€ et 800€.
  • Documents cadastraux: la demande sur papier coûte environ 20€
  • Titre de propriété: par exemple, l'acte de vente ou l'acte de donation, qui prouve que vous êtes le propriétaire.
  • Contrôle électrique: coûte environ 100 € à 200 €.
  • Certificat de conformité de la cuve à mazout: jusqu'à 100€, uniquement si la cuve à mazout est présente.
  • Vulnérabilité aux inondations: consultez le site integraalwaterbeleid.be pour obtenir des informations à ce sujet.
  • Certificat d'amiante: environ 50€.

Pour plus d'informations sur la procédure à suivre, voir notre article: Vous voulez vendre votre maison: Que faire?

Comment recevoir les acheteurs potentiels ?

Comment faire la meilleure impression possible aux parties intéressées ?

Si vous travaillez avec un agent immobilier, celui-ci vous aidera souvent à organiser une visite ou une journée portes ouvertes. L’agent est alors lui-même présent pour assurer les visites.

Vous vous vendez vous-même ? Dans ce cas, jetez un regard neuf sur votre bien. Y a-t-il des petits défauts que vous pouvez rapidement corriger vous-même ? Comme un coup de peinture ici et là, de l'huile sur des charnières de porte bruyantes, etc.

En outre, mettez de l'ordre dans les pièces et rangez les objets inutiles pour que le bien ait l'air plus ordonné. Passez également en revue les fenêtres et ouvrez correctement les rideaux pendant la visite. Un bon éclairage donne une impression d'espace.

Si vous avez un jardin, vous pouvez le mettre en ordre en arrachant les mauvaises herbes et en nettoyant la terrasse, par exemple. Rendez l'environnement plus neutre en rangeant pour un temps tous les objets manifestement personnels. L'acheteur potentiel pourra ainsi plus facilement s’y projeter.

Votre maison doit être la plus belle possible ! En apportant des plantes ou des fleurs, vous lui donnerez un air de fraîcheur.

Pendant la visite

Tenez toujours compte de la météo lorsque vous prenez rendez-vous avec des acheteurs potentiels. Pendant la visite, essayez de répondre aux questions le plus directement possible. Soyez transparent, afin que les acheteurs potentiels sachent que vous n'avez rien à cacher. Laissez au moins quelques personnes intéressées visiter le bien avant d'accepter une offre.

L'organisation d'une journée portes ouvertes est un bon moyen d'atteindre les personnes qui souhaiteraient acheter votre bien. Annoncez la date sur les médias sociaux ou sur d'autres sites internet. Fixez clairement les règles de la visite, par exemple l'heure, le port ou non d'un masque, le nombre maximum de personnes par visite (en raison des familles nombreuses).

L'accord de vente ou le compromis

Il est temps de préparer une fête, car la maison sera bientôt vendue !

Il ne vous reste plus qu'à vous assurer que le compromis de vente soit bien rédigé. Dans ce document, l’acheteur et vous-mêmes mettez les points sur les "i".

Le notaire ou l'agent immobilier peut le relire et éventuellement vous aider à le rédiger, car cela fait partie de leur mission.

Consultez notre blog, dans lequel tous les détails sont clairement énumérés afin de ne rien oublier lors de la rédaction du contrat : Modèle de compromis de vente entre particuliers en Belgique

Votre question concernant un bien immobilier ne figure pas dans cette liste ? Contactez-nous, notre équipe est prête à vous aider! Posez votre question par téléphone au 02 586 05 66 ou par e-mail à info@belgiumimmo.be.