Scheiding: Huisverkoop binnen de 3 jaar

Matteo Graceffa's picture
Matteo Graceffa
|
23 August 2023

Uw huis verkopen binnen de 3 jaar door scheiding

Om allebei op dezelfde golflengte te blijven bij dit deel van het proces is het belangrijk om afspraken te maken over de plannen.

Wil u uw partner uitkopen zodat u enige eigenaar van de woning wordt of gaat uw partner er blijven wonen? Misschien is onverdeeldheid houden ook een idee en kan u samen eigenaar blijven van het onroerend goed. Bent u van plan om het te verkopen? Dan is het handig te weten dat er geen registratierechten worden gevraagd voor bepaalde huizen die binnen 3 jaar worden verkocht door een scheiding.

Alvorens een beslissing te maken is het alvast handig om op de hoogte te zijn van de huidige waarde van de woning. Zo kan u hiermee rekening houden bij bv. het berekenen van de miserietaks.

Eerst scheiden, verkopen of onverdeeldheid houden?

Hoe maak ik de beste beslissing? Eerst scheiden of eerst huis verkopen?

Maakt niet uit: U kan zowel voor, tijdens als na de scheiding je huis of appartement te koop zetten. Maar er moet wel een akkoord zijn met de ex-partner bij elke beslissing, omdat er door beide partijen toestemming moet worden gegeven voor verkoop.

Of de onverdeeldheid houden?

Onverdeeldheid: betaal maandelijkse huur voor hun deel, de partner blijft verantwoordelijk voor onderhoud, belastingen en de hypotheek. Onderverdeeldheid is wettelijk max. 5 jaar geldig. Akkoord periode verdeeldheid aanpassen via opzegmodaliteit dan bent u niet gebonden aan bepaalde maximumtermijnen. Dit wil zeggen dat u en uw ex partner samen eigenaar blijven van het huis of appartement.

Alle doorlopende kosten die verbonden zijn aan het huis zal ieder voor de helft moeten aan bijdragen. Dit ongeacht wie de woning intrekt. onder deze kosten vallen onderhoud, belastingen en de hypotheek. Bij het houden van de onverdeeldheid van de woning, zal ook de hypothecaire lening onverdeeld blijven en zijn beide hier verantwoordelijk voor.

Alle gebruikerslasten (gas, water, elektra, telefoon, etc.) dient de bewoner te betalen.

Het huis verkopen binnen 3 jaar door scheiding, wat met de hypothecaire lening?

De openstaande hypothecaire lening bij het uitkopen

De 'koper' die de partner uitkoopt om in het huis te blijven wonen zal de lening overnemen. De bank zal dan moeten nakijken of de uitkoper over voldoende middelen beschikt om de woonkrediet over te nemen en af te betalen.
Geeft de bank het akkoord, dan dient de uitgekochte partner een verzoek in te dienen bij de bank om niet meer aansprakelijk te zijn voor de terugbetaling.

De openstaande hypothecaire lening bij de woning verkopen

Als u niet veel bijkomende kosten wil hebben is het best om de woning simpelweg te verkopen ipv uw partner uit te kopen. De kost van de lening wordt dan afgetrokken van verkoopopbrengst (dit ook bij een onderwaarde). Hierna krijgen de partners hun inbreng van de woning terug en ieder hun deel van de verkoopovereenkomst (na aftrek van bijkomende kosten). Zie hieronder het overzicht van de kosten.

Verdeling van de woning bij scheiding en eigen inbreng terugkrijgen

Uitkoopsom van de ex partner berekenen

De uitkoopsom wordt berekend a.d.h.v de huidige waarde van de woning. Er moet dus een schatting worden gedaan om eventuele verbouwing en de stijging van de vastgoedmarkt in de waarde te verwerken. U kan alvast onze schattingstool uitproberen om een beeld te krijgen van de huidige verkoopwaarde.

Bij het uitkopen komen er buiten de kost van het deel dat u overkoopt, ook andere kosten bij. U neemt dan zoals eerder vermeld de hypothecaire lening over waarbij aanpassingen aan de leningvoorwaarden en de akte ook een extra som kunnen kosten.

Bovenop de registratierechten komt er ook de verdeeltax (ook wel miserietax genoemd).
Dus als u en uw ex partner wettelijk samen woonden, ontvangt u deze bijkomende taks op 1% van de verkoopwaarde.

Zie ons artikel: 'Uitkopen partner' : Wat is het en hoe berekent u de juiste som?

De verkoop na een scheiding

De notaris legt alle afspraken i.v.m de verkoop vast in een regelingsakte. Later zorgt deze voor de slotakte, waarin de scheiding als de verdeling van het huis wordt afgesloten.

De meerwaarde bij de verkoop van het huis wordt verdeeld in de ratio van bezit. Als u bv. 60% van het eigendom bezit, ontvangt u dat percentage van de winst en uw partner 40%.

Berekening:

Verkoopopbrengst - lening = Verkoopopbrengst

Hierna:

Verkoopopbrengst - terugbetaling ieder eigen inbreng : de 2 partners = eigen opbrengst bij de verkoop

Zie onze blog "Wat zijn de diverse kosten bij de verkoop van uw huis?".

Als u meteen een nieuwe woning aankoopt en een bijlening aanvraagt bent u wel verplicht om uw deel van de meerwaarde te investeren in het nieuwe pand. Op die manier kan u genieten van een hypotheekrenteaftrek.

Een uitzondering bij de registratierechten:

Als u de woning als "klein beschrijf" samen hebt aangekocht worden er geen registratierechten gevraagd zolang het binnen 3 jaar na de scheiding wordt verkocht.

Zie dit artikel van Livios.be voor meer info over klein en groot beschrijf.

Hoe bepalen we de verkoopwaarde?

Bij een echtscheiding is het nodig om ook de verkoopprijs in een regelingsakte te zetten. Als u in dit geval niet getrouwd was en wil verkopen omdat u uit elkaar gaat is dit niet nodig. U kan de vraagprijs dan vrij afspreken met uw ex partner. Dit moet daarna wel opgenomen worden in de notariële akte.

Om een idee te krijgen van de waarde van de woning kan u onze online schattingstool uitproberen.

Andere digitale schattingstools kan u ook uitproberen via:

Staat uw vastgoedvraag er niet bij? Contacteer ons dan even, ons team staat klaar om u verder te helpen. Stel uw vraag telefonisch 02 586 05 66 of via een mail naar info@belgiumimmo.be.